부동산 지표 차트

장기 평균선 대비 지금 위치. 평균선 아래면 저평가, 2007년 고점을 거품 기준선으로. 전세가율(전세÷매매)은 높을수록 상승 여력이 낮다. 작가 글 221118060634·221296966751·221579566753.

최근 6개월 실거래 중위가가 장기 평균선 아래인 단지·평형. "평균선 아래면 저평가"가 작가의 1차 기준이고, 그다음은 입지와 공급을 봐야 한다. 평균 대비 낮은 순. 거래가 적은 평형은 뺀다. 줄을 누르면 위 가치차트가 열린다.

100 기준, 높을수록 사려는 사람이 많다. 작가는 KB 매수우위지수를 썼다. 같은 뜻의 부동산원 지수로 대신한다. 매수심리가 꺾인 뒤 매도심리가 못 따라올 때가 진짜 매수 기회, 매수심리 과열(작가 기준 70 이상)은 규제 직전. 작가 글 221480266709·221359327564.

"미분양은 진리." 쌓였다가 의미 있게 줄어드는 전환점이 그 지역 상승의 시작. 절대치보다 세대수 대비 비율과 증감 반복 여부를 본다. 전국 최고 2008.12 165,599호 → 2015.4 28,093호. 작가 글 220923620176·221937358122.

사람이 들어오는 곳이 안전하다. 신도시·신규 입주는 인접 지역 인구를 빨아들이고 송출 지역은 전세 과잉·정체를 겪는다. 평균연령이 낮고 30~44세가 유입되는 곳. 작가 글 221122431560·221054018846. (12개월 누적)

전세지수 12개월 상승률 − 매매지수 12개월 상승률. 플러스면 충전(침체기에 전세가가 에너지를 모음), 마이너스면 사용. 괴리가 벌어지기 시작하면 에너지가 바닥나는 신호. 작가 글 221033271362·221132289796.

매매가가 전세가보다 먼저 오르면 비정상. 정상은 전세가 먼저 오르고 매매가 뒤따름. 동시 상승기가 가장 위험한 매수 시점. 작가 글 222040705728·222406071713.

단기 유동성 비중. 평균 웃돌면 대세상승과 연관, 35% 초과는 경기 고점 신호. 작가 글 221399951114·222168955244.

마이너스 전환이 위기 선행. 1997.12 −38.6%, 2008.11 −23.4%, 2022.10 −11.8%. 언론보다 통계 변곡점이 먼저. 작가 글 221205540921·222869515936.

금리는 고평가 구간에서만 하락 요인. 저평가 구간(2016~17 강남)은 인상에도 영향 없었고, 2007년 꼭지를 넘은 2020년 이후 고평가 구간에선 크게 작용. 작가 글 223046583174.